前面道路
敷地は4ｍ以上の幅をもつ道路に2ｍ以上の間口で接していなければなりません。道路幅が足りない場合は道路の中心線から2ｍの地点まで敷地を後退させる（これをセットバックといいます）必要があります。また道路の反対側が川などの場合は、そこから2ｍの線が敷地と道路との境界となります。建ぺい率、容積率を計算する際の敷地面積もこの境界線で計算しなければならないので、道路幅が狭いとそれだけで建物も小さくなってしまうことになります。
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道路斜線と北側斜線制限
日照や通風を守るために、建物には斜線制限が設けられています。道路斜線は、敷地が接する道路の反対側から１ｍに対して1.25ｍ上がるライン内に建物をおさめなければいけないという規制（非住居系の地域では1：1.5）。
北側斜線制限は北側の隣地に対して隣地境界線上５ｍ（低層住居専用地域、中高層住居専用地域は１０ｍ）のところから内側に1：1.25の角度で伸ばしたライン内に建物をおさめるという規制です。この他に、地域によって高度指定が別途課せられている場合や、3階建以上の建物では隣地への日照を確保するための日陰規制がありますのでそれも確認しておきましょう。
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高度制限
一般的に住宅の高さは絶対高度と斜線制限の２つから規制されています。絶対高度は低層住居専用地域のみに課せられている１０ｍまたは１２ｍの高度制限で、敷地面積、容積率に限らずそれ以上高くすることは出来ません。ちなみにこれは木造住宅なら３階、コンクリート造なら４階相当の建物になりますので、一般の住宅ならあまり気にせずとも大丈夫です。
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容積率
建ぺい率と並んで建物の規模を制限しているのが容積率で、延床面積の敷地に対する割合を示しています。ただし、これも実際は前面道路の幅が１２ｍ未満の場合では道路幅×４０％（住居系の用途地域の場合）の数字と比べて低い方という決まりがあったり、地下室は延床面積の１／３までは容積率に含まれないなど適用には細々した取り決めがあります。
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建ペイ率
敷地に対する建築面積は建ぺい率で決められています。これは敷地に対して建物を真上から見た時の投影面積（建坪）の割合で、どのくらいの規模の家が建てられるかの基準になります。用途地域ごとに定められていますが、角地では割増があったり、前面道路の幅によっては敷地そのものが減少させられたりという細則もあります。
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用途地域
建築基準法では、より地域にあった土地利用をめざして１２の用途地域を指定しています。住宅は原則として工業専用地域以外ならどこでも建てられますが、地域により建てられる規模が変わりますので、自分の敷地は何にあたるか、計画前に認識しておきましょう。
要注意！「市街化調整区域」市街化調整区域は無秩序な都市化を防ぐ目的で指定された区域で、原則として住宅は建てられません。敷地がどんな指定区域になっているかを知るには市区町村の都市計画課などで調べられます。
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知っておきたい家と土地の規制
土地さえあれば自由に家が建てられるという訳にはいきません。
住まいづくりを始める前にこれだけは知っておきたい
基本知識をシリーズでご紹介します。
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敷地チェックリスト
家を建てる際必要になってくる敷地調査のポイント
権利関係
敷地の住所（住居表示の住所）、敷地の地番（登記簿上の地番）
地目、農地の場合の手続き、実測面積、登記簿上面積
所有権、抵当権 など
法令規制
都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域） 無指定
用途規制（住居系・工業系・商業系・無指定）
形態規制（建ぺい率、容積率）、防火指定、外壁後退、
斜線制限、彩光、建築協定、
特別地域指定（高度地区、風致地区、宅造規制地域
美観地区、緑地地区 など）
道路
接面方向（東西南北など）、所有者（公・私）、幅員、
状況（アスファルト・コクリート・土・砂利）、側溝
電柱、標識 など
敷地状況
境界杭、敷地の傾斜、高低差（道路との・隣地との など）
既存建物（有る無し・構造・階数・面積 など）
擁壁、崖、法面、地盤面の強度、
障害物（高圧線・電柱支線・樹木）
設備
水道（公・私・井戸・本管）、
雨水・雑排水（直接放流・U字溝 など）
汚水（汲みとり・直接放流・集中浄化槽・個別浄化槽）
ガス（都市・集中プロパン・個別プロパン）
電気（位置・距離）
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生命保険見直し隊
住宅購入時は生命保険を見直すチャンスである！という事は
お聴きになったことがあろうかと思います。
その前に保険というものは、人それぞれいろいろな考え方
がありますので、他の方と比べる必要はないという事を
最初に申し上げておきます。
生命保険を見直すには、まずいくら保障が必要なのかを
見極めることが大事です。一般的に世帯主の必要保障額
は、住宅資金と教育資金及び生活資金の合計を基準に
算出されます（厳密には万が一の時の、遺族年金や
退職金等を差し引きます）。
しかし住宅ローンを使って住宅を取得した場合、団信に
加入しますので、住宅資金は住宅を取得した時点で不要
（固定資産税やリフォーム等の維持費は別。また保険の
必要保障額の中の住宅資金という意味です）となります。
生命保険会社が支払った1件当たりの死亡保険金額は
（総支払い死亡保険金÷件数）203万円という統計もあります。
そうそう人は死んでいないのが現状のようです。
また、遺族年金の存在ですが亡くなった方が自営なのか
サラリーマンなのか、18歳未満の子供が何人いるかなどで
もらえる金額は変わってきますが、サラリーマンで18歳未満のお子様が2人いた場合、年間約百七十万円が支給されます。
月額にして約14万円です。
万が一のことになっても住宅ローンが無くなって住む家があって
遺族年金がもらえれば、なんとかなるケースもあるということを
覚えておいてもらえれば幸いです。奥様方へ一言
「亭主元気で留守が良い」などとご主人を邪険に扱って
いませんか？大事にして家を建ててもらったほうが良いですよ。
殺しちゃだめですけど病気になられると経済的には
もっと困りますので、大事にしてあげてください。
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住宅ローンは生命保険代わり
例えば、３人家族 世帯主年齢３０歳 市内の57㎡（２LDK）のアパート在住 家賃6万円 駐車スペース1台 外物置１㎡ 死亡保障2千万円の生命保険に加入 85歳まで生きる の場合
当初30年間（60歳まで）に支払う家賃と保険料の総支払額は2880万円となります。
月々にならすと8万円です。この8万円を住宅ローンに置き換えて持ち家に転換したとすると、残り25年間（60歳～85歳で死ぬまで）の家賃が不要になります。※固定資産税やリフォーム積立分を考慮してください。
資産として子世帯へ残すことが出来ます。
実家に帰る場合、売る 貸すなどの資産活用も可能です。
居住面積が57㎡以上になります（たぶん・・・・・）
駐車スペースも広がります（たぶん・・・・・）
外物置も大きくなります（たぶん・・・・・）
世帯主に不測の事態が起きても残された遺族には資産が残ります。
庭で食料を生産できます（たぶん・・・・・）
快適で安全な生活が出来ます。
ステータスがちがうかも？？？？？
現居の不満が解消できます。
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状況を変える
例えばいま賃貸だが持ち家がもてるのか？と思い立ったら
支出の、家賃と家財保険の部分がローンと固定資産税とリフォーム積立に変わります。この際光熱費が増えることをお忘れなく。保険も見直しましょう。住宅ローンを組んだ場合団信に加入するのが一般的ですが、不測の事態が起こった場合、住居費部分のローンがなくなります。
ということは、必要保険金額も変わってくるのです。
愛する家族がいなくなって喜ぶ人は多くないと思いますが
あまり多額の保険金をうけとらせるのもどうかと思います。
「死んだ場合キャッシュフロー」の貯蓄残高を下から足していった金額が、あなた方家族に必要な死亡保障金額ですから必要以上の保険に入っているようなら見直しましょう。ちなみに持ち家の人と賃貸の人の必要死亡保障額差は４０００万以上です。
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我が家のキャッシュフロー表をつくりましょう
簡単キャッシュフロー表の作り方
１． 時系列に何年後、西暦、家族の年齢、親の年齢を入力。
２． 収入を予測し入力。給与・年金・保険満期受取金・遺産など
３． 支出を予測し入力。
A. 住居費 家賃かローン、家財保険、固定資産税、火災保険、団信、リフォーム費など
B. 教育費 学校教育費、学校外教育費（塾・お稽古事・部活動など）
C. 生活費 光熱費、お小遣い、食費、医療費など
D. 保険費
E. 車など 購入費、ローン、税金、保険、車検、消耗品など
F. 趣味費
４． 収支計算
５． 貯蓄残高
これを死ぬ予定年齢分まで作っておき状況の変化に合わせて修正をかけ常に現状を把握しておくことで「ゆであがったカエル」になるのを防ぎます。※何年後かに死んだ場合のキャッシュフローも作っておいたほうがいいですよ。
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気になる老後！気になる年金！
老後 夫婦二人の生活費はどれくらいかかるのか？
平均的には月々約２５万円と言われていますので
年間３００万円となります。
月々２５万円の生活費でまかなうための条件は
１． 持ち家であること
２． 住宅ローンがないこと
３． 子供の教育費がかかっていないこと
４． 医療費が莫大にかかっていないこと
もらえる年金はどれくらいなの？（ちょ～概算ですけど・・・）
国民年金加入者＝年金加入年数×２万円
厚生年金加入者＝上記＋（年金加入年数×５５００円×
平均年収÷１００万円）
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大切にしたい生活のイメージについてお伺いいたします！
５段階評価してみてください
１． これからは自分を磨くための時間を大切にしたいと思う。
２． 家の中に一人でのんびり過ごせる居場所が欲しい。
３． 家族それぞれが好きなことに熱中できる空間があるといい。
４． バルコニーや庭で自然と触れ合う心地よい時間を過ごしたい。
５． たまには料理やお菓子作りをジックリと楽しむ自分でありたい。
６． 自分の時間や家族との時間を持つように、家事を効率的にこなせる配慮があるといい。
７． 静かな深い睡眠の得られる寝室が欲しい。
８． 入浴やお肌の手入れのための時間は、タップリとりたい。
９． 木のぬくもりを感じるやさしい住まいがいいと思う。
１０． ただ明るいだけでなく優しい表情も作り出す照明は大切な要素だと思う。
１１． 見せる収納、隠す収納を使い分けて美しく暮らしたい。
１２． 新築したら部屋のインテリアや家具にはこだわってみたい。
１３． 自分の個性を生かせるシンプルなインテリアがいいと思う。
１４． 住む人の生き方をさりげなく感じさせる外観デザインがいい。
１５． やすらぎとあたたかさのある和風の暮らしがいい。
１６． 季節の行事や家族の行事を大切にしたいと思う。
１７． これからは仲間や友達と気楽に集まって、おしゃべりなどを楽しみたい。
１８． お客様には自分の家にいるようなくつろいだ時間を過ごしてもらいたい。
１９． みんなが自然に集い会話がはずむセンターリビングがいいと思う。
２０． 気のおけない友人を通してもてなすことも出来るコミュニティーキッチンが欲しい。
２１． 家族みんなが料理を楽しめる家でありたい。
２２． 家族が自然に交流できる工夫と配慮が充実している家が欲しい。
２３． 休日には家族で出掛けたり、家の中で一緒に過ごすことが多い。
２４． 子供との自然の会話のために、階段の位置は大切にしたい。
２５． 楽しい快適な生活を送るためには収納の数と量が必要だと思う。
２６． 家族の成長や暮らし方の変化に合わせて間取りが変えられる家が欲しい。
２７． 将来のためにも階段を上がり下りせずに生活できたらいいと思う。
２８． クリーンで結露のない、健康な生活がしたい。
２９． 省エネやエコロジーを実現した家にしたい。
３０． 敷地を有効に活用できるプラスアルファのアイデアが欲しい。
３１． 奇をてらうよりも、街にとけこむ、さり気ないたたずまいの家がいい。
３２． 年月を重ねるほどに、味わいが深まる家がいい。
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「家が建った！一年たった！」アンケート 男性遍
妻がしっかりものになった！
買い物好きだった妻が家を建てたら無駄な出費をおさえる
しっかりものになった。住宅ローンのせいもあるけど
（４０代）
バーベキューをやった！
週末に仲間を呼んで庭でバーベキューをやった。
子供達が喜んでくれた（４０代）
一家の主を実感した！
休日の午後、庭をながめながら四季のうつろいを感じ
「一家の主になったんだなぁ」としみじみ思った
（３０代）
新居から花嫁をおくりだせた！
花嫁になった娘を新居から送り出してやることが出来た。幸せです。 孫と一緒に里帰りしてくる日を楽しみにしています（５０代）
息子夫婦と同居することになった！
老後の安心にと家を建てたら息子夫婦が「同居させて」と嬉しいことを言ってくれた（５０代）
親の責任を一つはたした！
子供が庭で泥まみれになっている。
その姿を見て嬉しかった。親の責任をひとつはたした！とその時感じた（３０代）
仕事に張り合いが出てきた！
住宅ローン返済に不安がなかったわけではないけれど家族の喜ぶ姿を見たら 「がんばるぞ」と前向きな気持ちになり、仕事に張り合いが出た（４０代）
スキンシップが増えた！
今までよりひとまわり大きなお風呂にしたおかげで、娘と一緒に入るようになった。あと何年か分からないがスキンシップを大切にしたいと思う（４０代）
くつろぎの大切さを知った！
戦士の休息・・・我が家でくつろぎの時間を過ごす空間が出来たことを幸せに思う（４０代）
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「家が建った！一年たった！」アンケート 女性遍
料理作りが楽しくなった！
キッチンが新しくなったから新しい料理に挑戦したくなった（３０代）
料理が作業ではなく趣味に変わった（３０代）
家族の会話が増えた！
「いってきま～す」「ただいま～」と子供の挨拶が元気になった（３０代）
夫と家のことで共通の話題が増えました（３０代）
子供がすすんで家の手伝いをするようになった！
子供も新しい家が嬉しいようで、
すすんで家事を手伝うようになりました（３０代）
家族みんなが明るくなった！
新築したら、なんだか家族みんなが明るくなった。
会話が増えて笑い声が多くなった（４０代）
夫が早く帰ってくるようになった！
外で飲むことが多かった主人が早く帰ってくるようになった。
健康のためにも良かったと思います（３０代主婦）
残業残業で遅かった夫が早く帰ってくる日が増えた。
よほど自分の家がうれしいみたい（４０代）
あかちゃんができた！
家を建てる過程で夫婦の会話が増えた。
それまで子供が出来なかったのに入居して間も無く
あかちゃんができました（３０代）
ペットを飼った！
それまで社宅だったのでペットは飼えなかった。
庭で子供とペットが遊んでいるのをみると
家を建てて良かったと実感します（３０代）
祖父が若返った！
これといった趣味がなかった祖父が、今は庭づくりに夢中。
若返った気がします（３０代）
新しい趣味ができた！
新築を機に水彩画の勉強を始めました。
リビングに自作の絵を飾ることが目標です（４０代）
退職後を考えて趣味を楽しめる家を建てました。
夫婦で一緒に楽しみます（５０代）
子供が元気になった！
子供がリビングで跳ねているのを見ていると嬉しくて・・・（３０代）
収納問題が一気に解決した！
モノがあふれていた以前の住まい。
いまは適材適所の収納でスッキリ！
気持ちもスッキリしました（４０代）
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住宅会社の広告を見て疑問に思うこと ありませんか？価格が書いてある場合ない場合！ある場合は坪当たり２０万円台から６０万円台までの価格の幅！なにがどう違うのか分からない！先にも触れましたが基本的に物の値段は材料費と経費から構成されていますので「価格にマジックはありません」！ちゃんと根拠があります。分かりやすいのは自由設計と規格設計の違いを認識することです。規格設計の場合プラン・仕様・部材を限定し大量生産することが可能なためコストを抑えることができます。坪当たり２９万８千円の広告を出している業者が、自由設計もこの価格で出来るわけではありません。論より証拠は施主さんからすれば軽微な変更を頼んだつもりなのにとんでもない追加変更を請求されたりします。この価格は、あくまでも規格設計の場合の話なのです。自由設計の場合施主さんの希望でプラン・仕様・部材をセレクトしていき、施主さんオリジナルの家を建てるわけですからほとんどが単品注文になるわけです。金額も妥当な金額になるのは当然と言えば当然なのです。
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物の値段は、おおざっぱに分けると２つの要因から構成されています。
①材料費 ②経費（人件費・利益など）
また、物の値段は時代と共に変化しています。
例えば３０年前「ラーメン」は１００円だったそうですが、今は５００円くらいが
相場でしょうか・・・。それとは逆に安くなっている物もあります。
マクドナルドのハンバーガーなどは数年前「平日半額」なんてことを
やっていました。これを住宅に置き換えるとどうでしょう？
例えば２０００万円の住宅を建てるとして
①材料費 １０００万円（５０％）
②施工費 ５００万円（２５％）
③経費 ５００万円（２５％）（うち人件費等が４００万円、利益が１００万円）
という配分だったとします。
住宅の場合注文を受けてすぐお引渡し！という訳には行きません。
「ラーメン」の例えではありませんが、極端に言えば１０年先の注文を
いま受けるわけにはいきません。
材料費・施工費・経費ともにどうなるか分からないからです。
そのため有効着工期限が定められています。
次回は価格差について触れてみたいと思います。
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