地耐力

地耐力調査

地耐力。耳慣れない言葉ですが、敷地がどれだけきちんと家を支えられるかを示す言葉です。以前は水田だったり、沼地に盛土しただけの宅地もないとはいえません。完成後の住まいが傾いたり、沈んだりしないように、建築前にきちんと調べておきましょう。地耐力が弱ければ地盤改良工事や基礎補強工事が必要になります。この他、敷地内が傾斜している場合、道路との間に高低差がある場合など、土地の形状によっても土木工事が必要になる場合があります。

防火・準防火地域

防火・準防火地域

都市の安全を守る意味から都市計画法により「防火地域」

「準防火地域」の指定がされています。防火地域では３階以上または延床面積１００㎡超の建物は耐火建築物に、それ以下の建物は準耐火建築にすることが義務付けられています。準耐火地域では規制が緩やかですが、建物の外壁やサッシなど、延焼のおそれのある部分は防火構造としなければなりません。

延焼防止のため不燃化の必要がある部分

１階：隣地境界または道路中心線より３ｍ

２階：隣地境界または道路中心線より５ｍ

道路

前面道路

敷地は4ｍ以上の幅をもつ道路に2ｍ以上の間口で接していなければなりません。道路幅が足りない場合は道路の中心線から2ｍの地点まで敷地を後退させる（これをセットバックといいます）必要があります。また道路の反対側が川などの場合は、そこから2ｍの線が敷地と道路との境界となります。建ぺい率、容積率を計算する際の敷地面積もこの境界線で計算しなければならないので、道路幅が狭いとそれだけで建物も小さくなってしまうことになります。

道路斜線と北側斜線制限

道路斜線と北側斜線制限

日照や通風を守るために、建物には斜線制限が設けられています。道路斜線は、敷地が接する道路の反対側から１ｍに対して1.25ｍ上がるライン内に建物をおさめなければいけないという規制（非住居系の地域では1：1.5）。

北側斜線制限は北側の隣地に対して隣地境界線上５ｍ（低層住居専用地域、中高層住居専用地域は１０ｍ）のところから内側に1：1.25の角度で伸ばしたライン内に建物をおさめるという規制です。この他に、地域によって高度指定が別途課せられている場合や、3階建以上の建物では隣地への日照を確保するための日陰規制がありますのでそれも確認しておきましょう。

高度制限

高度制限

一般的に住宅の高さは絶対高度と斜線制限の２つから規制されています。絶対高度は低層住居専用地域のみに課せられている１０ｍまたは１２ｍの高度制限で、敷地面積、容積率に限らずそれ以上高くすることは出来ません。ちなみにこれは木造住宅なら３階、コンクリート造なら４階相当の建物になりますので、一般の住宅ならあまり気にせずとも大丈夫です。

容積率

容積率

建ぺい率と並んで建物の規模を制限しているのが容積率で、延床面積の敷地に対する割合を示しています。ただし、これも実際は前面道路の幅が１２ｍ未満の場合では道路幅×４０％（住居系の用途地域の場合）の数字と比べて低い方という決まりがあったり、地下室は延床面積の１／３までは容積率に含まれないなど適用には細々した取り決めがあります。

建ペイ率

建ペイ率

敷地に対する建築面積は建ぺい率で決められています。これは敷地に対して建物を真上から見た時の投影面積（建坪）の割合で、どのくらいの規模の家が建てられるかの基準になります。用途地域ごとに定められていますが、角地では割増があったり、前面道路の幅によっては敷地そのものが減少させられたりという細則もあります。

用途地域とは

用途地域

建築基準法では、より地域にあった土地利用をめざして１２の用途地域を指定しています。住宅は原則として工業専用地域以外ならどこでも建てられますが、地域により建てられる規模が変わりますので、自分の敷地は何にあたるか、計画前に認識しておきましょう。

要注意！「市街化調整区域」市街化調整区域は無秩序な都市化を防ぐ目的で指定された区域で、原則として住宅は建てられません。敷地がどんな指定区域になっているかを知るには市区町村の都市計画課などで調べられます。

知っておきたい家と土地の規則

知っておきたい家と土地の規制

土地さえあれば自由に家が建てられるという訳にはいきません。

住まいづくりを始める前にこれだけは知っておきたい

基本知識をシリーズでご紹介します。

敷地チェック項目

敷地チェックリスト

家を建てる際必要になってくる敷地調査のポイント

権利関係

敷地の住所（住居表示の住所）、敷地の地番（登記簿上の地番）

地目、農地の場合の手続き、実測面積、登記簿上面積

所有権、抵当権　など

法令規制

都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域）　無指定

用途規制（住居系・工業系・商業系・無指定）

形態規制（建ぺい率、容積率）、防火指定、外壁後退、

斜線制限、彩光、建築協定、

特別地域指定（高度地区、風致地区、宅造規制地域

美観地区、緑地地区　など）

道路

接面方向（東西南北など）、所有者（公・私）、幅員、

状況（アスファルト・コクリート・土・砂利）、側溝

電柱、標識　など

敷地状況

境界杭、敷地の傾斜、高低差（道路との・隣地との　など）

既存建物（有る無し・構造・階数・面積　など）

擁壁、崖、法面、地盤面の強度、

障害物（高圧線・電柱支線・樹木）

設備

水道（公・私・井戸・本管）、

雨水・雑排水（直接放流・U字溝　など）

汚水（汲みとり・直接放流・集中浄化槽・個別浄化槽）

ガス（都市・集中プロパン・個別プロパン）

電気（位置・距離）